春节前,住房和城乡建设部副部长齐骥在2009年首个发布会上强调,增加保障性住房的供应,不会冲击商品房市场,国家加强保障性住房建设的决心可见一斑。在4万亿元投资中,政府已经安排了9000亿元的保障性住房计划,新年过后,各地政府也在不断细化保障性住房的建设计划。不难判断,在今后三年的住宅市场上,保障性住房与商品房一样都将成为城市发展的重要议题。

然而,一直以来保障性住房都被认为是政府与开发商的事情,无关规划,无关建筑。但日前,各地纷纷开始出台自己的保障性住房规划,北京市也出台了关于经济适用房将集中建在四环以外的规划条令。由此不难看出,规划的重要性开始在保障性住房中逐渐增大。

为此,本报特邀规划专家、保障性住房管理协调部门以及保障性住房建设单位相关人士,共同探讨保障性住房与规划的种种问题。

规划从上到下要细致入微

中国房地产报:从2008年年中至今,北京、青岛、上海、杭州等地出台的地方保障房建设计划中,都对保障房的规划问题有所提及。比如说,北京市规划委在年前公布的《保障性住房规划与建筑设计导则》征求意见稿中,就有关于选址、配套等方面的内容。那么在保障性住房的总体城市规划安排中,需要注意哪些方面的问题？

饶及人:首先,需要注意整体片区选址以及周边交通问题。因为购房人群收入普遍不高,基本不可能购买过贵的交通工具,比如汽车,因此,保障性住房应该尽量安排在大众交通(600611,股吧)系统附近。也就是说,不能让公交换乘中心如同孤岛,与社区没有有效的衔接。如果有可能,还要采用TOD的方式,即“以公共交通为导向的发展模式”,就是在规划一个住区或商业区时,使公共交通的使用最大化,通过多种手段相结合来鼓励公共交通的使用。

关于选址需要强调的是,保障性住房不一定非要安排在郊区,或者城乡接合部等偏远地区。事实上,有些城市中的城中区——即城市“空档区”反而更便于做保障性住房。在今后的保障性住房规划中,这部分地区可做重点考虑。

其次,规划过程中还需要考虑到就业问题。收入不高的人希望能够方便地解决就业问题,不可能每天花很多的时间在上下班途中,这就需要在规划时考虑到所规划片区承载的人口数量,并需要考虑到交通的市政配置。

中国房地产报:与商品房的规划相比,保障性住房所承接的都是中低收入人群,那么针对这些稍特殊的人群,是否应该做一些特殊的考虑？

饶及人:做保障性住房规划时,应注意“社区”与“小区”的区别,即在规划的过程中需要摒弃“收入分别化”的概念,而强调“收入混合化”,即以不同收入的“小区”混合而成合理的“社区”。社区应该包含不同收入群体的小区。比如一些服务行业人员,即低收入的保姆、钟点工,他们不一定需要住在高收入的小区里,但出于就业的原因,如果周围有低收入的小区就非常方便。比如说,北京朝阳公园附近有棕榈泉这样的高端住宅,而在附近也有甜水园等非高端住宅,这样的规划就很好。

同时,“混合收入型”社区的规划也可减少社会内部矛盾的发生。这样低收入人群就会“求富”而不是“仇富”。这种规划设置可以让低收入人群在生活中明白,通过努力可以住到高端住宅中,而让高收入的人也知道,如果有一天财富情况发生变动,也会进入低端住宅中。

中国房地产报:那么在具体的保障性住房小区规划中,我们又应该注意哪些问题？

饶及人:低端住宅未必如高端住宅一样,什么都要求高品质,但一定要做到“麻雀虽小,五脏俱全”,保障性住房也应该满足低收入者的基本住房需求。

比如说空间方面的需求,在做保障房规划的时候,一定要有居住空间、休闲空间以及足够的社区公共空间。由于保障性住房的户型空间不大,有的甚至比较拥挤,缺少储物室、衣帽间以及健身房等空间。这往往让人觉得没有隐私,容易诱发青少年对生活缺少希望,而父母由于工作以及自身教育程度等问题,也没有时间来陪孩子。因此,规划足够的公共空间,可以增加人与人之间更多的交流。

同时,我认为还应强调“不要填满”原则,即“不要见逢插针”,可以多留白,即为未来的可能变化预留空间。宁可后盖,而不要盖后再拔掉,浪费资源,为未来保障性住房升级换代留下空间。

李群:我们认为,在做区内规划时,也应该具有长远的眼光。比如说停车库空间的规划,虽然按照国家以及地方的规定,停车空间受到一些限制,但考虑到未来居住人群收入增长的情况,就应以发展的眼光对停车位置做一些预留性的规划。